Si tienes una vivienda vacacional destinada a explotación turística, hay una novedad fiscal que puede cambiar cuánto pagas cada año por el Impuesto sobre Sociedades.
La Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado que, en determinados casos, estos inmuebles pueden amortizarse aplicando los coeficientes de los edificios industriales, muy superiores a los que se aplican habitualmente a una vivienda.
En ADADE Zaragoza trabajamos con empresas de Zaragoza y Aragón que gestionan apartamentos turísticos, pisos y complejos vacacionales, y este criterio de la DGT es exactamente el tipo de novedad que conviene revisar cuenta por cuenta antes de cerrar el ejercicio.
En este artículo te explicamos qué dice la consulta vinculante de la DGT, en qué artículos concretos se apoya, qué requisitos exige para aplicar este coeficiente, cuánto puedes ahorrar frente a la amortización estándar y qué pasa si tu explotación turística no cumple las condiciones.
¿Qué es una vivienda vacacional y cómo se amortiza fiscalmente?
Una vivienda vacacional es un inmueble destinado al alojamiento turístico de forma temporal, habitualmente bajo la figura de vivienda de uso turístico (VUT).
Fiscalmente, hasta ahora, estos inmuebles se amortizaban como cualquier vivienda o edificio de servicios: con un coeficiente de amortización máximo del 2% anual y un periodo máximo de 100 años.
Los coeficientes generales de amortización de inmuebles
El artículo 12.1 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (LIS) establece que son deducibles las cantidades destinadas a amortizar el inmovilizado material cuando corresponden a su depreciación efectiva, y considera que esta depreciación es efectiva cuando resulta de aplicar los coeficientes lineales de la tabla oficial de amortización recogida en la letra a) de ese mismo artículo.
Esa tabla no contemplaba expresamente una categoría específica para las viviendas turísticas, lo que durante años había generado dudas sobre qué coeficiente aplicarles.
La novedad: Hacienda permite amortizar la vivienda vacacional como edificio industrial
La consulta vinculante V0690-26, de 27 de marzo de 2026, resuelve esa duda: concluye que determinados inmuebles destinados a explotación turística en régimen de vivienda vacacional pueden amortizarse como edificios industriales, siempre que se cumplan ciertos requisitos.
No es un criterio automático: la clave está en cómo se desarrolla realmente la actividad.
La tabla del artículo 12.1.a) LIS distingue, dentro del epígrafe "Edificios", entre "Edificios industriales" (coeficiente lineal máximo del 3% y periodo máximo de 68 años) y "Edificios comerciales, administrativos, de servicios y viviendas" (coeficiente lineal máximo del 2% y periodo máximo de 100 años).
Si tu empresa cumple los requisitos de la consulta, tu vivienda vacacional puede pasar a tributar con el primer grupo, lo que permite adelantar la deducción del gasto por amortización y reducir la base imponible del Impuesto sobre Sociedades en los primeros años.
Este no es, además, un criterio aislado: la DGT ya se había pronunciado en el mismo sentido en la consulta vinculante V1355-06, de 3 de julio, lo que refuerza la solidez del criterio.
El elemento decisivo son los servicios prestados
La DGT fundamenta este criterio en la Ley 21/1992, de Industria, cuyo artículo 3.i) incluye expresamente las actividades turísticas dentro de su ámbito de aplicación, junto a otras actividades de indudable naturaleza industrial (energía, minería, industria alimentaria, telecomunicaciones, entre otras).
A partir de ahí, la DGT razona que la actividad turística puede recibir la calificación de "industrial" a efectos de amortización, siempre que la explotación incluya servicios hoteleros reales, no solo el alojamiento.
Además, la propia LIS no contiene ningún precepto específico para estos inmuebles, por lo que, conforme al artículo 7.2 de la Ley General Tributaria, se aplica de forma supletoria el derecho común: en concreto, la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, cuya letra e) del artículo 5 excluye expresamente de su ámbito la cesión temporal de una vivienda turística comercializada con fines lucrativos y sometida a normativa sectorial turística.
Esta exclusión es, precisamente, lo que refuerza que la vivienda vacacional deba tratarse de forma distinta al alquiler residencial ordinario: no basta con poner el inmueble a disposición de los huéspedes, la actividad debe ofrecer prestaciones que la asimilen al funcionamiento de un establecimiento hotelero (limpieza recurrente, cambio de ropa de cama, recepción, u otros servicios similares).
Requisitos para aplicar este criterio en tu explotación turística
Antes de cambiar el criterio de amortización de tu piso turístico o complejo vacacional, conviene revisar varios puntos:
- Que la actividad incluya realmente servicios hoteleros comparables a los de un establecimiento del sector, no solo la cesión del inmueble.
- Que cuentes con la licencia turística o declaración responsable de vivienda vacacional correspondiente y que el inmueble figure en el registro de viviendas turísticas de tu comunidad autónoma.
- Que puedas documentar qué servicios se prestan realmente a los huéspedes, no solo lo que figura en el anuncio del alquiler.
Este último punto no es menor: si tu empresa se limita a alquilar inmuebles sin una actividad económica real detrás (sin personal ni servicios asociados), no solo no podrás aplicar este coeficiente favorable, sino que corres el riesgo de que Hacienda considere tu sociedad como una entidad patrimonial a otros efectos.
Ya explicamos este riesgo en detalle en Qué es una sociedad patrimonial y sus implicaciones fiscales, un artículo que conviene revisar si tu empresa gestiona varios inmuebles en alquiler.
Cuánto puedes ahorrar: comparación de coeficientes
| Tipo de inmueble | Coeficiente lineal máximo | Periodo máximo de amortización |
| Vivienda / edificio de servicios (estándar) | 2% | 100 años |
| Edificio industrial (con requisitos DGT) | 3% | 68 años |
La diferencia entre ambos coeficientes puede tener un impacto relevante en la planificación fiscal de tu empresa, especialmente si gestionas varios apartamentos turísticos o un complejo vacacional completo.
Aun así, cada caso debe analizarse de forma individual: aplicar este criterio sin verificar antes que tu actividad cumple los requisitos de la consulta vinculante puede generar una regularización posterior por parte de Hacienda.
Antes de modificar el criterio de amortización de tu explotación turística, nuestro equipo de Asesoría fiscal en Zaragoza para empresas y particulares puede revisar si tu actividad concreta cumple los requisitos exigidos por la DGT.
No cambies el criterio de amortización sin revisarlo antes con un asesor
En ADADE Zaragoza sabemos que una decisión fiscal como esta puede suponer un ahorro real en el Impuesto sobre Sociedades, pero también un riesgo si se aplica sin comprobar que tu actividad cumple los requisitos exigidos por la DGT.
Si gestionas una vivienda vacacional en Zaragoza o Aragón y quieres saber si tu caso concreto encaja en este criterio, habla con nuestro equipo y lo revisamos juntos antes de que cierres el ejercicio.
Preguntas frecuentes sobre la amortización de la vivienda vacacional
¿Qué es una vivienda vacacional?
Es un inmueble destinado al alojamiento turístico de forma temporal, normalmente registrado como vivienda de uso turístico (VUT), y distinto del alquiler de vivienda habitual.
¿En qué artículos se basa Hacienda para permitir este criterio?
Principalmente en el artículo 12.1.a) de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (tabla de amortización), el artículo 3.i) de la Ley de Industria (que incluye el turismo como actividad industrial) y, de forma supletoria según el artículo 7.2 de la Ley General Tributaria, en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué requisitos exige la DGT para amortizar como edificio industrial?
Principalmente, que la explotación incluya servicios propios de la industria hotelera (limpieza recurrente, recepción, cambio de ropa de cama, entre otros), no solo la cesión del inmueble.
¿Necesito licencia turística para aplicar este criterio?
Sí, contar con la licencia turística o declaración responsable correspondiente, y figurar en el registro de viviendas turísticas de tu comunidad, es un requisito previo antes de plantear este cambio de criterio.
¿Qué pasa si mi vivienda vacacional no ofrece servicios hoteleros?
Si la actividad se limita a poner el inmueble a disposición de los huéspedes sin servicios adicionales, no podrás aplicar el coeficiente de edificio industrial y deberás mantener la amortización estándar del 2%.
¿Aplica este criterio a autónomos o solo a sociedades?
La consulta vinculante se refiere al Impuesto sobre Sociedades, por lo que aplica directamente a empresas. Un autónomo debería valorar su caso de forma específica según su régimen de tributación.
¿Qué diferencia hay entre el coeficiente de edificio industrial y el de vivienda estándar?
El edificio industrial permite un coeficiente lineal máximo del 3% con un periodo máximo de 68 años, frente al 2% y 100 años de una vivienda o edificio de servicios estándar, según la tabla del artículo 12.1.a) LIS.